念叨了好几年的“房价下跌”，这回真不是狼来了，而是实打实的“价格大回退”。贝壳研究院的数据扎心又直白：到2025年，重点30个城市的二手房价，比历史最高点平均跌了39%，一线城市跌37%，二线城市跌38%，三四线城市跌幅更吓人。曾经坚不可摧的一线楼市，如今也撑不住了——北京房价跌回2016年配资公司门户网8月，上海退到2016年3月，深圳更狠，直接回到2016年7月，跌幅近39%。这意味着啥？2016年之后买房的人，超过一半都站在了高岗上，资产缩水不说，首付都可能跌没了。北京有个市民2021年花500万在海淀买的房，现在挂牌350万都没人问，150万首付直接蒸发。房价都跌回十年前了，刚需该现在抄底，还是再等等？再跌会不会更亏？今天用大白话一次性说透。
先说说这波房价下跌有多“狠”，不只是一线，全国楼市都在“降温”。三四线城市更是跌到让人难以置信，鹤岗出现总价8万元的全款94㎡住宅，部分房源低至5.8万元；山东莱西10万内就能买到80㎡以上二手房，首付最低仅需1万元。就算是长三角、珠三角的强二线城市，跌幅也不含糊，杭州部分板块二手房比2021年高点跌了25%，南京江北核心区一套120㎡的房子，现在比巅峰期便宜了80多万。更让人揪心的是，这波下跌不是短期波动，而是持续多年的调整，很多家庭的资产跟着缩水，有人调侃：“辛辛苦苦攒十年，不如房价跌一年。”
展开剩余75%为啥房价会跌回2016年水平？核心原因就两个：房子太多，想买的人太少。先看库存，39个重点城市的二手房挂牌量已经达到470万套，而2022年还不到100万套，库存翻了好几倍，平均去化周期长达24个月，远超6-12个月的安全区间。这意味着，现在市面上的房子，按当前的销售速度，得卖两年才能清完。更可怕的是还有“影子库存”，大量投资性房产因为涨价无望，正在慢慢流入市场，还有约3600万套空置房，随时可能被推向市场，进一步拉低房价。再看需求端，年轻人就业压力大，收入预期不稳，很多人不敢轻易背上房贷，就算想买房也得掂量掂量；加上人口出生率下降，长期住房需求在减少，房子自然卖不动，价格只能往下走。
不过现在买房也有不少利好政策，堪称“史上最低购房成本”。2026年开年，国家就出台了一系列政策：首付比例最低降至15%，公积金利率低至2.6%，异地买房还能公积金互认；换房个税退税政策延续到2027年底，卖了房子一年内再买房，能退之前交的个人所得税；个人销售不满2年的住房，增值税率从5%降到3%，交易成本大大降低。还有房贷利率，现在很多城市商贷利率已经降到3%左右，部分城市还能拿到利率补贴，一套300万的房子，贷款210万，30年下来，比2021年能省几十万利息。对刚需来说，这些政策确实能减轻不少压力，相当于“政府帮着省钱买房”。
那问题来了，刚需现在该抄底还是再等？咱们先说说抄底的理由。首先是价格够低，不管是一线还是三四线，房价都回到了十年前，对没房的刚需来说，上车门槛比之前低了很多。比如北京，2021年首付150万可能只能买远郊区的小房子，现在同样的预算，能在五环内买个两居室。其次是政策红利，低首付、低利率、税费减免，这些政策都是实实在在的优惠，错过可能就没了。还有核心城市的核心地段，比如北京海淀、上海浦东，这些地方教育、医疗资源集中，人口还在流入，房价下跌空间已经很小，现在入手大概率不会亏。就像高盛预测的，一线及高能级二线城市可能在2026年末前后企稳，2027年还会小幅上涨。
但再等等也有道理，风险确实存在。首先是库存没清完，三四线城市去化周期高达30个月，房子还在源源不断地流入市场，价格可能还会跌。花旗银行就预测，房价企稳可能需要两年时间，2026年二手房价格还会同比下降5-7%。其次是收入预期，现在就业市场不稳定，要是买房后遇到失业，月供就成了大问题，尤其是高杠杆买房的，很容易断供。还有烂尾风险，虽然现在房企资金压力有所缓解，但部分中小房企还是有风险，刚需买房最怕的就是交了钱拿不到房。另外，很多城市的租金回报率只有1.5-1.8%，比房贷利率还低，就算房价不跌，持有成本也不低。
其实刚需买房，关键看“自身情况”，别盲目跟风抄底，也别一味观望。给大家三个实用建议：第一，看城市和地段。优先选一线核心区、长三角或珠三角的强二线城市，这些地方人口流入多、产业强，房价支撑力足；坚决避开人口净流出的三四线城市，这些地方房价可能会一直跌，就算便宜也别买。第二，看自己的经济实力。首付最好能拿出30%以上，月供别超过家庭月收入的30%，还要预留3-6个月的应急资金，避免遇到突发情况断供。如果现在收入不稳定，就算房价再低也别着急买，等工作稳定了再说。第三，看政策和库存。如果所在城市库存去化周期在15个月以下，又有持续的政策支持，比如利率补贴、限购放松，那就可以考虑入手；如果库存还在增加，价格还在下跌，那就再等等，别着急上车。
还要提醒大家，刚需买房是为了自住，不是投资，别太纠结短期房价涨跌。就算现在买了，房价再跌一点，只要是自己住，也不会亏，反而能早点拥有自己的家，不用再租房漂泊。但如果是为了投资，那就得谨慎了，现在楼市已经不是“买了就涨”的时代，想靠买房赚钱越来越难。另外，买房时要选国企或大品牌开发商的房子，避开小开发商，降低烂尾风险；还要多看二手房，现在很多二手房价格比新房还便宜，性价比更高，而且能直接拎包入住，不用等交房。
房价跌回2016年，对刚需来说确实是个机会，但也不是人人都适合抄底。核心还是要结合自己的实际情况，量力而行。如果现在有稳定的收入，首付和月供都没问题，又急着住房，那就可以趁着现在的低价格和利好政策入手；如果收入不稳定，或者对未来市场没信心，那就再等等，观察一段时间再做决定。楼市的调整还在继续，但刚需的住房需求一直都在，只要选对城市、选对房子，在自己能力范围内买房，就不用怕“亏”。
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